Меня зовут Артем, я занимаюсь IT-разработкой как самозанятый. Когда я решил купить свою первую квартиру, банки предлагали только коммерческую ипотеку под 18-20% годовых. Друзья посоветовали рассмотреть аренду с выкупом — и это оказался идеальный вариант для человека с непостоянными доходами. Рассказываю, как я за 2 года превратился из арендатора в собственника современной студии в новостройке.
- Профессия: IT-разработчик (самозанятый)
- Среднемесячный доход: 120 000 руб. (нестабильный)
- Накопления: 800 000 руб.
- Цель: Студия в новостройке за 6 500 000 руб.
Почему банки не подходили:
- Нестабильный доход как самозанятого
- Высокие ставки по коммерческой ипотеке
- Требовали 40% первоначального взноса
Найденное решение — аренда с выкупом:
Встретил собственника-инвестора, который:
- Купил студию на этапе котлована как инвестицию
- Искал надежного арендатора с перспективой выкупа
- Был готов зафиксировать цену на 2 года
Условия по договору аренды с выкупом:
- Срок договора: 2 года
- Фиксированная цена выкупа: 6 500 000 руб.
- Ежемесячный платеж: 55 000 руб.
- Из них в счет выкупа: 25 000 руб. (45%)
- Первоначальный взнос: 500 000 руб. (засчитывается в выкуп)
Структура договора, которая меня защищала:
- Предварительный договор купли-продажи с фиксацией цены
- Детальный график платежей с указанием сумм в счет выкупа
- Акт приема-передачи с описанием состояния квартиры
- Условия продления договора на случай форс-мажора
Финансовая стратегия:
- Ежемесячно: 25 000 руб. шли в счет уменьшения цены выкупа
- За 2 года накопил: 25 000 × 24 = 600 000 руб.
- Первоначальный взнос: 500 000 руб.
- Итого уменьшение цены: 1 100 000 руб.
Преодоленные сложности:
- Колебания дохода — в сложные месяцы использовал накопления
- Ремонт в квартире — договорились о рассрочке ремонтных работ
- Оформление собственности — получил налоговый вычет как первый объект
Результат через 2 года:
- Цена выкупа: 6 500 000 - 1 100 000 = 5 400 000 руб.
- Оформил ипотеку в банке под 13% на оставшуюся сумму
- Стал собственником современной студии с чистовой отделкой
- Сохранил нервные клетки и не переплатил банкам
Аренда с выкупом стала для меня идеальным финансовым инструментом. Она позволила:
- Начать жить в своей будущей квартире сразу
- Зафиксировать цену в период роста рынка
- Накопить на уменьшение стоимости квартиры
- Подготовить кредитную историю для банка
Совет тем, кто рассматривает аренду с выкупом:
- Тщательно проверяйте юридическую чистоту договора
- Фиксируйте в документах все устные договоренности
- Рассчитывайте силы — часть платежа должна идти в счет выкупа
- Страхуйте риски невозможности выкупа